郑景枫

　　本期主讲：

　　郑景枫

　　福州开成地产副总裁，资深房地产业内人士

　　观点：他认为，别墅只有作为商品进入市场之后，才算真正踏进了房地产开发的领域，站在了房屋"金字塔"的最顶端。

　　我认为，福州商品别墅的发展大致可分为三个时期，分别是上世纪90年代初的起步时期、上世纪90年代末的初步发展时期，以及2003年至今的成熟发展时期。

　　或许有人会问，福州不是早在1886年就有了最早的别墅起源了吗？怎么会到上世纪90年代才开始起步呢？

　　在我看来，福州虽然由于“五口通商”的特殊历史环境，出现了鼓岭别墅、仓山洋楼等起源形式，但真正意义上的别墅起步阶段应该是在上世纪80年代末90年代初。因为，直到上世纪80年代末，福州才开始出现商品房的概念。

　　别墅只有作为商品进入市场之后，才算真正踏进了房地产开发的领域。

　　第1代福州商品别墅

　　时间：上世纪80年代末90年代初

　　从历史上来看，福州第一代商品别墅的诞生期在上世纪90年代初，大约是1993年前后。早期的福州别墅更纯粹是“度假型”的别墅，都位于比较偏远的地方，适合周末度假休闲。那时的别墅追求的是一种高端的生活，讲究的是自然景观，比较忽视别墅内部景观的设置。

　　从户型设计上来看，第一代商品别墅更片面地追求面积大的效果，常常一层就有200平方米，一栋别墅大概有五六百平方米；从产品类型上看，都以独栋为主。这个时期的典型代表是亚青游艇别墅。

　　第一代的别墅主要是与外部的自然景观相结合。以亚青游艇别墅为例，该项目位于闽侯县荆溪镇的荔园度假村，周边的百年荔枝树林和闽江水景就成为了别墅的天然景观。还比如上世纪90年代中期开发的登云山庄，则是与山景相结合，在山坡地上建造别墅。当时福州最有钱的一些人，都会在那里有一套别墅。

　　可以说，福州最早的一批商品房别墅，纯粹的只是和自然景观相结合。当然，一直到现在，自然景观仍然是别墅类产品最主要的因素。别墅从场景上来看，它就是应该亲近自然，有天有地。

　　第2代福州商品别墅

　　时间：上世纪90年代末

　　福州的第二代商品别墅出现在上世纪90年代末，代表作品包括了闽都大庄园、金桥花园、绿洲家园等。上世纪90年代末，随着中国房地产业进入第二波起飞阶段，别墅也得到了难得的发展机遇。为了迎合当时刚富裕起来的新贵阶层，新一批的商品别墅陆续出现。

　　之所以说这个时期的别墅产品进入到了第二代的发展阶段，主要是因为它出现了不同的产品类型。比如说在绿洲家园出现了现代联排别墅的形式——当时叫做“排屋”，都是十几户连接在一起。而最具代表性的项目则是五四北的山姆小镇，它以纯联排的概念打入市场，一下子就卖光了。

　　但是，在这个时候人们对别墅生活的概念依然停留在对自然环境的依赖上，认为在郊区有一栋独立的、自己的房子，就像是在城市的郊区里有一块属于自己的“自留地”，过着田园般的生活。这与现在强调的别墅生活的品质感，是完全不同的。

　　直到什么时候，福州商品别墅才出现“质的飞跃”，迈入第三代成熟发展期呢？那就请看下回分解吧。